Faut-il acheter comptant dans l'immobilier ? (2024)

Peut-on acheter une maison cash?

Comme pour n’importe quelle transaction, un acheteur immobilier a la possibilité de procéderà un paiement comptant pour son bien. Celui-ci est alors réalisé directementà partir des fonds présents sur son compte en banque après que toutes les formalités liéesà la vente aientété accomplies. Cette possibilité permet ainsià l’acquéreur d’éviter de solliciter un emprunt pouvant s’avérer coûteux et fastidieuxà obtenir.

Acheter une maison cash n’est toutefois pas la solution la plus couramment adoptée, d’une part parce que la plupart des acheteurs ne disposent pas des fonds suffisants immédiatement pour s’en acquitter intégralement, et d’autre part, car le paiement comptant vous contraintà utiliser une grande partie de votreépargne. Une solution intermédiaire consiste bien souventà couplerépargne et emprunt.

Quels sont les avantages du paiement comptant en immobilier?

Les avantages du paiement comptant sont relativement nombreux.

La tranquillité d’esprit

En procédantà un paiement au comptant, l’acquéreur possède totalement son bien de façon immédiate. Il s’évite ainsi la pression psychologique des mensualités de crédit dont il doit obligatoirement s’acquitter chaque mois en cas d’emprunt, ainsi que toutes les formalités qui en découlent.

Une simplification des démarches

Comparer les offres de prêt et les taux d’intérêt, constituer un dossier complet, trouver une assurance emprunteur intéressante, etc. Autant de démarches particulièrementénergivores qui viennent s’ajouter aux déjà nombreuses formalités pour acquérir un bien (offre d’achat, compromis de vente, notaire, etc.).

Acheter comptant est alors beaucoup plus simple et facilite la transaction. L’achat immobilier cash est aussi particulièrement rassurant pour le vendeur qui est, ainsi, certain de vendre son bien rapidement et d’éviter uneéventuelle annulation de la vente en cas de clause suspensiveà l’octroi d’un prêt lorsque celui-ci n’est pas obtenu.

Un coût d’achat minoré

Puisque l’achat comptantévite de recourirà un emprunt, elleéviteégalement tous les frais qui y sont associés et qui peuvent très vite faire grimper le coût global de l’opération (intérêts de la banque, primes d’assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie etc.). Le coût de votre acquisition est donc optimisé.

Quels sont les inconvénients du paiement comptant en immobilier?

Les inconvénients du paiement comptant sont relativement peu nombreux mais peuvent exister selon votre situation et vos objectifs.

Uneépargne fortement mobilisée

À moins de disposer d’un patrimoine conséquent, il est fort probable que vous ayezà amputer une bonne partie de voséconomies en achetant un bien immobilier comptant. Vous ne payerez certes plus de loyer, ni de crédit, mais vous aurez une capacité financière moindre pour vos futurs projets (travaux, achat de véhicule, etc.). Vous pourrezégalement plus difficilement faire faceà un gros imprévu.

Il convientégalement de prendre en compte que le fait de devenir propriétaire implique malgré tout certaines charges parfois récurrentes (taxe foncière, charges de copropriété) et parfois imprévues (ravalement de façade, remplacement d’équipements). Vous pourrez néanmoins recourirà l’emprunt pour de nouveaux projets puisque vous aurez préservé votre capacité d’endettement (le taux d'endettement pouvant aller jusqu’à 35%) et bénéficierez d’un bien pouvantêtre hypothéqué.

Une limitation dans le choix du bien

En ne mobilisant que votreépargne, vous vous privez de la possibilité d’acheter un bien plus cher et donc potentiellement plus grand, mieux situé ou mieuxéquipé. Il est en effet possible d’associer votreépargne avec un emprunt, même peu important pour bénéficier d’une enveloppe financière plus conséquente.

Une limitation des possibilités de rendement

En ayant recoursà l’emprunt, vous pouvez faire financer presque intégralement votre achat par un crédit bancaire. Vous préservez ainsi votreépargne mobilisable et pouvez alors multiplier les opérations immobilières en ayant notamment recoursà l'investissem*nt locatif.

Vous pouvez ainsi profitez ainsi de l’effet de levier du crédit pour faire financer vos opérations immobilières par des revenus locatifs entrants.

Achat immobilier comptant: commentça marche?

L’achat immobilier comptant accélère la procédure d’achat puisqu’il faut généralement compter entre une semaine et un mois pour conclure la transaction, contre environ trois mois en cas d’emprunt. Cet aspect est particulièrement apprécié des vendeurs qui peuvent avoir besoin de liquidités très rapidement.

L’attestation de fonds

Dans la pratique, l’acheteur doit fournir une attestation de fonds permettant de justifier de sa capacité financière et de la présence des fonds sur ses comptes. Celle-ci està joindre au moment de l’offre d’achat officielle. Cette attestation doitégalementêtre fournie au moment du compromis de vente. Elle doit notamment mentionner le montant ventilé par chacun des comptes utilisés pour l’achat s’il est besoin de recourirà différents comptes (compte courant, livret A, CEL, PEL, assurance-vie, PEA, etc.).

L’acte authentique de vente

Après que l’acquéreur se soit bien assuré que les fonds utilisés sont immédiatement disponibles (ou ait procédéà leur déblocage le caséchéant, notamment pour une assurance-vie ou un PEL), le notaire organise la vente finale pour entériner la transaction. L’acheteur et le vendeur procèdeà la signature de l’acte de vente final rédigé par le notaire.

Le paiement est effectué en une fois par l’acquéreur par virement ou par chèque via le notaire. Une quittance de paiement est alors remise au vendeur. Le notaire reverse ensuite au vendeur, par chèque ou virementégalement, le montant de la vente, après avoir déduit la part utilisée pour le paiement de ses honoraires ainsi que pour les droits d’enregistrement (publicité foncière).

Le paiement comptant est-il toujours la bonne option?

Si le paiement comptant possède de nombreux avantages et est particulièrement tentant pour qui en a les moyens, il n’est pas toujours la meilleure solution. Tout n’est en fait question que des objectifs de l’acheteur et de potentielles opportunités.

Ainsi, par exemple, pour un acheteur qui ne projette pas d’investir outre mesure dans l’immobilier et souhaite se mettreà l’abri en achetant un bien sans contracter de dettes, le paiement comptant peutêtre un bon choix.

À l’inverse, un investisseur souhaitant acquérir plusieurs biens immobiliersà fort rendement pour financer le remboursem*nt en grande partie par ses revenus locatifs aura besoin de solliciter des emprunts pour se constituer son patrimoine et faire jouer l’effet de levier. C’est d’autant plus le cas si celui-ci investit dans une optique de défiscalisation de ses revenus.

Le coût de l’emprunt est un autre critère important dans le choix de souscrire un emprunt ou non. Lorsque les taux d’intérêt sont très bas, l’acquéreur a tout intérêtà conserver sonépargne le plus possible pour bénéficier de conditions d’emprunt particulièrement avantageuses.

L’acquéreur peutégalement, dans certains cas, profiter de prêts aidés qui lui permettent de financer une bonne partie de son achat et de conserver une part de sonépargne. C’est par exemple le cas du prêtà taux zéro (PTZ) sans intérêts, ou du prêt Action Logement avec des intérêts très faibles (0,5%).

Enfin, le paiement comptant peut toutefois s’avérer l’unique solution pour certains profils aux dossiers particulièrement compliqués (profils senior, revenus irréguliers, carrière tronquée ou longue maladie).

Immobilier: faut-il acheter comptant ou emprunter?

Comme nous venons de le voir, le choix d’acheter comptant ou d’emprunter dépend du profil de l’acquéreur et doitêtre mûri bien en amont de l’achat. Parmi les critèresà prendre en compte, il vous faudra notamment penserà:

• vos objectifsà moyen et long terme: investir et défiscaliser ou,à l’inverse, ne pas contracter de dettes et sécuriser votre achat ;
• votre situation par rapportà l’emprunt: personnelle, professionnelle, financière. Votre potentiel profil d’emprunteur doit en effet entrer en ligne quantà vos probabilités d’obtenir un emprunt ou non ;
• vos autres projets futurs avec la nécessité ou non de disposer d’uneépargne ;
• les conditions du marché immobilier,à savoir les taux d’intérêt du moment ;
• les conditions de la transaction, comme par exemple la tension du marché, le besoin de fonds urgents du vendeur ou la volonté de rassurer le vendeur qui peuvent justifier un paiement au comptant pour sécuriser l’achat.