Comment investir dans l'immobilier : le guide 2022 (2024)

L'immobilier, c'est un peu le petit chouchou des Français.

Que ce soit quand il s'agit d'acheter notre résidence principale, mais aussi d'investir notre argent.

Et ça fait des années que ça dure.

Le problème, c'est que l'investissem*nt immobilier reste paradoxalement toujours assez mal compris. Et on oublie souvent qu'il y est quand même possible de faire de très mauvais investissem*nts dans l'immobilier quand on n'est pas assez préparé.

Aussi, on a facilement tendance à penser qu'investir dans l'immobilier se résume à acheter un bien. En réalité, il existe plein de façons différentes de placer ses euros dans la pierre.

Dans cet article, je vous explique comment investir dans l'immobilier aujourd'hui – et les erreurs à éviter.

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Comme je vous le disais, les Français sont particulièrement friands d'immobilier.

En plus d'être un pays dans lequel on épargne plutôt beaucoup, on a tendance à vouloir placer nos économies dans la pierre.

Et il y a plusieurs raisons qui nous motivent :

• Le fait que votre investissem*nt puisse aussi vous permettre de vous loger si besoin
• Moins de volatilité que les placements en bourse
• Peut permettre de se dégager des revenus complémentaires
• Le côté "tangible" de l'immobilier...

Autre gros avantage de l'immobilier : la possibilité de souscrire à un crédit pour investir. C'est qu'on appelle l'effet de levier (je rentre dans le détail de ce point plus loin dans l'article).

Mais attention : l'immobilier n'est pas un placement parfait pour autant. Et encore moins un placement sans aucun risque (malgré ce que certains essaient de vous faire croire).

Surtout, il s'agit d'un projet qui doit être mûrement réfléchi. Et pour ça, il est essentiel de connaître les différentes façons d'investir dans l'immobilier.

Les différentes façons d'investir dans l'immobilier

Je veux commencer par ce point parce qu'il est souvent mal compris.

On a l'impression que le seul moyen d'investir dans l'immobilier, c'est d'acheter sa résidence principale ou un appart à louer.

En réalité, il existe plein de différentes façons d'investir dans la pierre, chacune avec ses avantages et ses inconvénients.

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L'investissem*nt locatif

C'est l'image qu'on se fait la plupart du temps quand on pense à l'investissem*nt immobilier : acheter un bien pour le mettre en location.

Ici, vous avez la possibilité de gagner de l'argent de deux manières :

1. Avec les revenus locatifs que vous encaissez chaque mois (tout simplement les loyers)
2. Au moment de la revente si votre bien a pris de la valeur (ce qu'on appelle faire une plus value)

L'investissem*nt locatif peut être un investissem*nt très intéressant... à condition de (très) bien se renseigner avant de se lancer.

Par contre, ce qu'on ignore souvent, c'est qu'il y a plein de façons différentes de faire de l'investissem*nt locatif. L'une des pires choses à faire quand on cherche comment investir dans l'immobilier locatif, c'est d'ailleurs de se lancer sans avoir exploré toutes les options qui existent.

Voici un petit aperçu.

Nu ou meublé, il faut choisir

C'est l'une des premières questions à se poser :

Choisir une location nue ou meublée ?

C'est un choix sur lequel il est important de bien se pencher, parce que ce n'est pas seulement le confort de votre locataire qui est en jeu, mais aussi les impôts que vous allez payer. Oui oui.

Et ça n'est pas tout. Il y a d'autres différences entre un investissem*nt locatif nu ou meublé, comme le mobilier obligatoire, la durée du bail et du préavis, les loyers à espérer, etc.

👉 La location nue

C'est un peu l'option "par défaut" de l'investissem*nt immobilier locatif. Le problème, c'est que ce n'est pas forcément le plus intéressant. Notamment parce que c'est là où vous risquez de devoir payer le plus d'impôts.

Globalement, vos revenus rentreront ici dans ce qu'on appelle les revenus fonciers. Ils sont imposables selon votre taux d'impôts sur le revenu.

Il y a certaines exceptions, mais c'est globalement un système plutôt fortement imposé (surtout si vous êtes dans un taux marginal d'imposition élevé).

👉 La location meublée

Ici, comme je sais que vous êtes particulièrement perspicace, vous aurez compris qu'il s'agit de proposer à la location un bien avec des meubles.

Vous pouvez aménager votre bien plus ou moins comme vous le voulez, à condition de respecter une liste de meubles et d'équipements obligatoires, définie par l'État.

L'un des gros avantages de la location meublée, c'est qu'elle peut vous permettre d'obtenir le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Vous pouvez profiter du statut LMNP si :

• Les recettes locatives (l'argent que vous gagnez grâce à vos loyers) sont de moins de 23 000 € par an
• ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux

Sinon, vous serez considéré comme Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Dans les deux cas, vos revenus ne rentrent pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L'imposition est alors plus favorable.

En fait, le LMNP est aujourd'hui une niche fiscale dont beaucoup de personnes n'ont pas connaissance, et dont ils ne profitent donc pas. Et c'est dommage.

Donc avant de vous précipiter sur une location nue, prenez le temps de faire des recherches et comparer pour voir ce qui sera le plus intéressant pour vous.

Bien sûr, vous l'aurez compris : faire de l'investissem*nt locatif demande de l'implication, du temps, et probablement un peu de passion aussi. Surtout si vous voulez tout gérer vous-même.

C'est donc assez différent de l'investissem*nt en bourse qui peut se faire de manière bien plus passive.

Mais si vous n'avez pas envie de tout faire vous-même (surtout pour votre premier bien), vous pouvez aussi vous tourner vers des solutions d'investissem*nt locatif clé en main.

L'investissem*nt locatif clé en main

Peut-être que vous faites partie de ceux qui seraient en théorie intéressés par l'investissem*nt locatif, mais qui n'avez pas le temps ou l'envie de tout gérer vous-même.

Pour ceux qui trouvent le projet intéressant, l'investissem*nt immobilier peut être passionant.

Mais pour ceux qui aimeraient bien s'y intéresser mais ont beaucoup de freins à se lancer tous seuls, la solution de l'investissem*nt locatif clé en main peut être à envisager.

L'investissem*nt locatif clé en main est proposé par des plateformes qui ont pour but de vous aider à trouver et gérer votre bien pour vous.

Selon la plateforme, ils peuvent prendre en charge plusieurs missions :

• Trouver un bien (selon votre situation, vos critères, vos envies, etc.)
• Vous accompagner pour obtenir un financement intéressant
• Organiser et réaliser les travaux nécessaires
• Aménager et décorer le bien
• Gérer la location, du choix et de l'installation d'un locataire à la gestion quotidienne du bien (envoi des quittances de loyer, questions des locataires, gestion d'éventuels problèmes et urgences...)

En contrepartie, vous payez chaque année des frais de gestion sur le montant de vos loyers. C'est le prix à payer pour ne s'occuper de rien ou presque.

Parmi les plateformes d'investissem*nt locatif clé en main qui me plaisent le plus figurent Beanstock et Bevouac.

Les deux proposent des sélections de biens très intéressantes (sélectionnées par leurs expert(e)s) et vous accompagnent sur tous les points cités plus haut.

Pourquoi l'investissem*nt locatif classique peut être si intéressant ?

Historiquement, en termes de rendements, c'est l'investissem*nt en bourse qui est en tête (une information souvent surprenante).

Et même si l'inverse est aussi vrai, l'investissem*nt immobilier a plusieurs avantages que la bourse n'a pas.

Et l'un de ses plus gros avantages, c'est le fait de pouvoir investir à crédit.

Je dis "pouvoir", mais c'est aussi dans la plupart des cas "devoir". Car c'est souvent assez rare de pouvoir s'acheter un bien cash comme si on achèterait une paire de taies d'oreillers pendant la semaine du blanc.

Mais le truc, c'est que le fait de devoir emprunter a aussi des avantages (au point qu'on peut débattre de la pertinence d'acheter un bien cash même si on peut se le permettre).

Et plus précisem*nt, le gros avantage, c'est de pouvoir profiter de ce qu'on appelle l'effet de levier.

L'effet de levier, c'est quand on utilise un crédit pour investir. Grâce à lui, vous pouvez acheter un bien immobilier que vous ne pourriez pas forcément vous permettre d'acheter cash.

Le gros avantage de l'effet de levier, c'est qu'il peut multiplier les rendements potentiels d'un projet. Son gros inconvénient, c'est qu'il multiplie aussi le risque (oups).

Et quand on veut faire de l'investissem*nt locatif, c'est là qu'il devient d'autant plus intéressant. Dans ce cas, les loyers que vous encaissez tous les mois vont pouvoir venir rembourser tout ou partie de vos mensualités de crédit immobilier.

Le choix du bien

Quand on veut investir dans l'immobilier locatif, bien choisir son bien est essentiel.

Le but n'est pas d'acheter un bien que vous trouvez joli à côté de chez vous simplement parce que "dans tous les cas, l'immobilier, ça monte".

Le choix du logement, c'est l'étape la plus importante. Surtout pour l'un des plus gros achats de notre vie en termes de montant (en deuxième position après le Coca en station à la montagne).

Il y a plein de critères très importants à prendre en compte :

• L'emplacement du bien. Il y a une vieille blague dans le monde de l'investissem*nt immobilier qui est que les 3 choses les plus importantes dans le choix d'un bien, c'est l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. C'est vous dire à quel point c'est essentiel.
• La surface. Généralement, les petites surfaces se louent plus chères au m2 que les grandes. Mais ici encore, tout dépend de ce que vous voulez faire et de vos objectifs.
• Neuf ou ancien. Ici aussi, c'est aussi une question de fiscalité. On ne va pas rentrer dans le détail dans cet article, mais faites très attention aux dispositifs de défiscalisation (comme le Pinel que je ne citerais pas), qui sont loin d'être toujours le bon plan que les vendeurs de Pinel voudraient vous faire croire.
• ...

Autre chose à bien prendre en compte : le rendement de votre investissem*nt. Avant de faire quoi que ce soit, calculez le rendement brut, net et "net net" de votre potentiel investissem*nt pour pouvoir comparer différentes options entre elles.

Investir dans le locatif : avantages et inconvénients

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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Je sais, le nom est loin de faire rêver. Et c'est un acronyme de plus dans le monde de l'investissem*nt dont vous vous seriez probablement bien passé.

Pourtant, les SCPI peuvent être une solution intéressante pour investir dans l'immobilier en évitant certaines contraintes de l'investissem*nt locatif classique.

La SCPI, c'est une façon d'investir dans l'immobilier à travers un placement collectif.

Globalement, la SCPI va récolter l'argent de plusieurs investisseurs pour les mettre dans un pot commun. Et elle va ensuite, avec l'argent de ces investisseurs, acheter plusieurs biens pour les mettre en location.

Le gros avantage ? C'est la société de gestion de la SCPI qui s'occupe de tout : trouver les biens, les acheter, trouver les locataires, gérer la location au quotidien.

De votre côté, vous n'avez rien à faire. Vous collectez seulement une partie des loyers, selon le montant de votre investissem*nt dans la SCPI. Bingo.

Mais bien sûr, comme on n'a rien sans rien dans la vie, en échange, vous payez des frais de gestion à la SCPI.

À la différence de ce qu'on fait le plus souvent en immobilier locatif classique, les SCPI n'investissent pas seulement dans le résidentiel, mais aussi (et surtout) dans des bureaux, des commerces, etc. ce qui a aussi son lot d'avantages.

L'un des avantages, c'est aussi qu'on peut en théorie investir dans une SCPI en prenant un crédit immo (même si ça n'est pas forcément hyper évident en pratique).

Comment investir dans les SCPI ?

Il y a deux grandes façons d'investir dans les SCPI :

1. Depuis un contrat d'assurance-vie (ici, vous ne pourrez pas passer par un crédit immo pour investir)
2. En direct auprès de la SCPI qui vous intéresse

Il y a aussi plusieurs types de SCPI différentes :

• SCPI de rendement
• SCPI de plus value
• SCPI fiscales
• ...

Je ne vais pas rentrer dans le détail dans cet article, mais si le sujet vous intéresse, je vous conseille de lire notre guide complet sur les SCPI.

Investir en SCPI : avantages et inconvénients

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Le crowdfunding immobilier

Avec crowdfunding immobilier (ou "financement par la foule" pour ceux qui ne parlent pas la langue de Britney), c'est un peu comme pour les SCPI. Vous mettez aussi vos euros en commun avec d'autres investisseurs.

La différence, c'est que vous prêtez généralement votre argent (au lieu d'acheter des parts) pour une durée de temps définie à l'avance.

Et plus précisément, vous le prêtez à un promoteur qui a pour projet de constuire ou rénover un bien immobilier.

Si le projet se termine comme prévu (c'est le cas dans la majorité des cas, mais il ne s'agit pas d'un placement garanti), vous récupérez à la fin du projet l'argent que vous avez investi plus des intérêts.

Avec le crowdfunding, vous pouvez financer des projets pour des sommes souvent assez faibles. Ce qui veut dire que vous avez donc plus de facilité à vous diversifier. Mais comme pour tout, il y a ici un peu de risque.

Généralement, les projets sont d'assez court terme (entre 12 et 36 mois pour la grande majorité d'entre eux).

Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?

Pour investir en crowdfunding immobilier, vous allez passer par une plateforme de crowdfunding. Cette plateforme, c'est simplement un intermédiaire entre le promoteur et l'investisseur (vous).

Chaque plateforme va sélectionner les projets qu'elle veut proposer à ses clients, selon des critères de qualité du projet.

Ce qui veut dire qu'il faut absolument bien choisir votre plateforme de crowdfunding, car toutes n'auront pas la même rigueur dans la sélection des projets qu'elles proposent.

Comme pour tout, en crowdfunding immobilier, rappelez-vous que plus les rendements potentiels sont élevés, plus les risques sont élevés aussi.

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Les SIIC (Sociétés d’Investissem*nt Immobilier Cotées)

Je sais : encore un acronyme.

En plus, il s'ajoute à plein d'acronymes complètement similaires dans le monde de l'immobilier, comme les SCPI, les SCI, OPCI...

Histoire de bien nous simplifier la tâche.

Bref, pour l'expliquer simplement, les SIIC sont des sociétés d'investissem*nt immobilier avec un fonctionnement un peu particulier, puisqu'elles sont cotées en bourse.

Même si elles restent très en lien avec l'immobilier, elles touchent donc aussi au monde de l'investissem*nt en bourse.

Côté fonctionnement, les SIIC collectent l'argent des investisseurs, et s'en servent ici aussi pour des projets d'achats ou de construction de biens immobiliers. Ces biens sont ensuite mis en location, comme dans les SCPI.

De votre côté, vous achetez une part de la société (comme vous pourriez le faire dans un investissem*nt en bourse classique en achetant l'action d'une entreprise).

Et toujours comme dans une SCPI, vous récupérez de votre côté une partie des loyers moins les frais.

La différence principale, c'est que les SIIC sont cotées en bourse (et pas les SCPI).

Vous pouvez donc en acheter directement depuis votre compte-titre ordinaire ou même depuis certaines assurances-vie. Vous pouvez aussi acheter et revendre des parts à tout moment.

Comme je le disais plus tôt, chaque façon de faire de l'investissem*nt immo a ses avantages et ses inconvénients.

Et il existe encore d'autres méthodes et subtilités que je ne creuse pas dans cet article, comme la location saisonnière, les solutions de défiscalisation (type Pinel, Malraux, etc.).

Gardez simplement en tête qu'investir dans le locatif en nu est souvent une fausse évidence. Le tout, c'est de prendre le temps de vous poser pour voir quelle solution vous convient le mieux.