Lorsqu’on parle immobilier, on ne peut échapper au terme de “rendement locatif”. Vous avez investi ou souhaitez investir et vous vous demandez ce qu’est un bon rendement locatif ? Que votre objectif soit de vous constituer une épargne, un patrimoine ou d'optimiser votre fiscalité, le rendement locatif doit être au cœur de votre réflexion.
Quel taux faut-il viser pour une rentabilité locative qui en vaut la peine ? Comment le calculer ? Dans cet article, découvrez nos conseils pour obtenir le meilleur rendement locatif pour votre investissem*nt immobilier.
Qu'est-ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif, ou rentabilité locative, est un indicateur de réussite d’un investissem*nt immobilier.
Il s’exprime en pourcentage et mesure le ratio entre les revenus locatifs annuels et le montant investi au départ, qui comprend le prix d’achat du bien et les éventuels frais qu’il a pu engendrer (les frais de notaires que vous pouvez calculer ici par exemple). Pour obtenir ce taux, vous devez donc connaître votre cash-flow annuel.
Notez que le cashflow n'est pas la seule manière de générer des revenus immobiliers, parmi les autres moyens les plus classiques on peut citer :
Location long terme : Généralement le moyen le plus stable d'obtenir des revenus.
Location saisonnière : Rentabilité brute généralement plus élevée mais implique plus de gestion.
Plus-value à la revente: La valeur du bien peut augmenter au fil des années, générant un profit au moment de la revente.
Réduction d'impôt: des dispositifs comme le Pinel, le dispositif LMNP ou encore loc'avantages permettent une réduction d'impôt.💡 Trackstone calcule pour vous le rendement locatif de chaque bien sur la plateforme, vous pouvez ainsi trier selon la rentabilité attendue. Vous investissez dans un bien déjà loué - pas de vacances, des loyers connus, une rentabilité facile à calculer et un investissem*nt fiable et rapide. Et en plus, vous ne payez rien !
Sécurisez votre avenir avec un investissem*nt LMNP
Investir en LMNPQuelle différence entre rentabilité locative, rendement et retour sur investissem*nt ?
Même si les trois termes sont très proches, il existe quelques nuances. En effet, le rendement locatif ne prend en compte que ce que rapporte le capital investi pendant une période donnée. Le calcul de la rentabilité, quant à lui, tient compte de la variation éventuelle de la valeur du capital investi.
Sur le marché de l'investissem*nt locatif, la notion de retour sur investissem*nt est importante. C'est l'indicateur de la manière dont l'argent de l'investisseur se fructifie. Il vous guide sur la qualité de l'investissem*nt en en comparant plusieurs. Il prend donc en compte le ratio des bénéfices de l'investissem*nt en divisant par le coût de ce même investissem*nt.
Veillez donc à choisir un investissem*nt au ROI (retour sur investissem*nt) élevé. Couvrir les frais annexes de votre bien, couvrir la gestion locative, les travaux de rénovation : un retour sur investissem*nt élevé participera à la rentabilité de votre bien.
Bon à savoir : Même si l'on emploie le terme de "retour sur investissem*nt", il n'est pas possible de savoir tout ce que va nous rapporter un bien avant sa revente.
Rentabilité maximale dans l'immobilier
Découvrir la rentabiltié des studiosPour obtenir le rendement brut d'un bien immobilier, vous devez effectuer ce calcul :
Divisez le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement puis de multiplier le résultat par 100.
Le rendement net, quant à lui, s'obtient en divisant les loyers annuels (en retirant les charges et les dépenses) par le prix du bien, auquel on ajoute les travaux, les meubles et tous les frais annexes.
Enfin, le rendement net d’impôts ou net-net, vous permet d’être encore plus précis car il intègre les éléments de fiscalité de l'investissem*nt immobilier locatif. Son calcul dépendra de votre situation propre.
🚀 Sur la plateforme Trackstone, nous calculons pour vous le rendement brut et le rendement net de chaque bien, que vous ajustez selon votre financement.
Le rendement net est par exemple utilisé pour estimer l'intérêt d'un effet de levier.
On vous explique cela :
Quel est l'impact de l'effet de levier sur la rentabilité locative ?
L'effet de levier, en immobilier, consiste à utiliser un prêt pour financer une partie ou l'intégralité de votre acquisition.
Ce mécanisme peut en théorie amplifier votre taux de rentabilité immobilier. Le calcul est simple : vous comparez le coût du prêt avec la rentabilité nette de votre investissem*nt.
Si le taux de rentabilité est supérieur au coût du prêt, l'effet de levier sera favorable. Par exemple, si le taux moyen du prêt est de 2% et la rentabilité nette est de 4%, l'écart positif augmente le cashflow.
Il est souvent beaucoup plus simple d'utiliser un simulateur pour trouver le niveau de prêt optimal. Pensez à prendre en compte les variables comme :
l'impôt,
le coût d'acquisition,
les conditions d'offre du prêt.
Attention néanmoins au niveau d'endettement de votre foyer. Ne dépassez pas un ratio raisonnable par rapport à vos revenus.
Pour creuser le sujet du loyer, consultez nos 4 articles de référence :
Comment augmenter le loyer lors du rachat d'un bien occupé ?
Quel rendement locatif viser en investissem*nt immobilier ?
Quels sont les montages financiers pour augmenter sa rentabilité immobilière ?
Comment fixer son loyer locatif ?
Pourquoi le rendement locatif est important ?
Réduire l'effort d'épargne mensuel
En immobilier, la précision et l'anticipation sont de mise. Évaluer le rendement locatif avant d'investir, c'est la clé pour ne pas vous retrouver avec un effort d'épargne mensuel trop lourd à assumer.
Investir dans d'autres projets
La plupart du temps, un investissem*nt locatif est la première étape dans l'aventure des investissem*nts. Ils peuvent aussi être suivis par l'achat d'une résidence principale.
Plus le taux de rentabilité de votre investissem*nt est élevé, plus vous préservez votre capacité d'endettement. D'autant plus que pour une demande de crédit, la banque est très attentive aux revenus des projets dans lesquels vous avez déjà investi. Évidemment, les emprunts déjà en cours vont aussi être pris en considération. Vous pouvez utiliser notre calculateur gratuit en ligne pour calculer votre capacité d'endettement
Normandie : des investissem*nts locatifs avec un charme unique.
Découvrir la rentabiltié des biens en NormandieQuel taux de rendement locatif viser ?
Le taux de rendement à viser dépend de votre situation et de vos objectifs. En effet, ce n’est pas le seul critère à observer selon votre objectif d’investissem*nt. On considère qu’un bon rendement locatif se situe entre 5% et 10%. Selon le type de bien, le taux de rendement à viser varie.
Dans une grande ville où le prix de l’immobilier est élevé, un bon taux de rendement se situe plutôt entre 3% et 5%. Au contraire, plus une ville est petite où le prix est bas, plus le taux de rendement doit être élevé pour être considéré comme bon. Par exemple, pour un bien dans une ville comme Angoulême, un bon taux de rendement se situe entre 6% et 10%.👉 Je découvre les biens qui ont au taux entre 3 et 6% ici
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Qu’est-ce-qu’un mauvais taux de rendement locatif ?
Encore une fois, le taux de rendement dépend de vos objectifs mais pour vous donner une idée, un taux de rendement en dessous de 2% n’est pas considéré comme bon.
Selon la situation, un bon taux varie. Imaginez un bien à 4% de rendement : pour un studio à Paris, c’est un très bon chiffre.
Par contre, pour une colocation à Poitiers, vous devez viser plus haut. Il est important d’étudier les villes les plus rentables avant de vous lancer.
Misez sur la qualité de votre investissem*nt immobilier
Lorsque vous investissez, il est normal de viser la meilleure rentabilité locative possible.
Cependant, il faut savoir que pour l'immobilier, la qualité du rendement locatif doit primer sur les chiffres et la performance pure.
Pour guider votre investissem*nt, il est tout de même important de connaître les indicateurs du secteur. Mais gardez en tête que le meilleur rendement locatif est celui qui vous permet d'atteindre vos objectifs tout en minimisant les risques de votre investissem*nt.
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Découvrir la rentabiltié des biens immobiliers écologiquesLes règles d'un bon rendement locatif
Couvrir vos sorties de trésorerie
Votre investissem*nt doit couvrir les dépenses d'argent que vous placez dans votre location :
Les sorties liées à l'emprunt de banque : remboursem*nt de crédit, intérêts etc...
Les dépenses liées à l'entretien et à la gestion du bien : assurance, taxe foncière, travaux etc.
Votre achat doit vous permettre à minima de couvrir ces dépenses, en vous apportant un revenu. Dans un premier temps, il peut s'agir d'un faible excédent, qui agit seulement comme preuve du bon fonctionnement de votre investissem*nt. En effet, pour qu'un investissem*nt soit efficace, il suffit qu'il s'autofinance.
Plus l'excédent est élevé, plus vous générez des revenus complémentaires. Avec le temps et les bonnes stratégies de location, vous pourrez atteindre des revenus intéressants. Dans tous les cas, votre investissem*nt doit être positif et assurer à minima la couverture des frais investis.
La règle des 70%
Cette règle concerne la place que prennent vos mensualités d'emprunt dans vos revenus provenant de votre location. Au total, elles ne doivent pas dépasser 70% de vos sources de revenus issus de cette location. Les 30% restant couvriront les charges et votre excédent.
Cela permettra de vous poser les bonnes questions sur votre emprunt, de vous guider vers le type de location le plus adapté à votre situation et d'éviter de vous engager dans de mauvais investissem*nts.
Si votre investissem*nt ne respecte pas cette règle, il existe des solutions :
Réduire vos mensualités. ( en allongeant la durée de votre emprunt ou en renforçant votre apport personnel.)
Augmenter vos revenus issus de la location en augmentant votre rendement locatif (en choisissant par exemple des formes de location à meilleur rendement)
De quoi dépend la qualité de votre rendement locatif ?
Certains critères sont à prendre en compte pour un ratio de rentabilité :
La ville de votre investissem*nt. Sur le marché de l'immobilier, on note de grands écarts suivant les régions, vous devez donc vous renseigner sur les différentes zones de la ville où vous souhaitez investir. Prendre en compte le retour sur investissem*nt pour ce critère est essentiel. En général, un bien ancien dans une petite ville ou dans des quartiers moins prisés est ceux qui offrent un ROI plus élevé. Le besoin de travaux, fréquents pour ce type d'appartement, est compensé par le faible risque de vacances locatives ou par la plus-value qu'ils apportent. Évidemment, le prix est bien moins élevé que dans des villes très prisées comme Paris, ce qui en fait un placement idéal pour les investisseurs.
Les travaux effectués dans l'appartement que vous souhaitez louer. Un appartement ancien sans travaux ne se louera pas de la même manière qu'un bien refait à neuf. Veillez donc à effectuer les travaux nécessaires pour rendre votre bien plus rentable à la location (électricité, ...)
Le taux de rendement locatif est un critère essentiel à prendre en compte lors de votre investissem*nt. Même s’il n’est pas le seul et qu’il varie selon vos objectifs (épargne, augmentation des revenus, patrimoine…), c’est un des points les plus importants pour évaluer la qualité de votre investissem*nt.
En dessous de 3%, le taux de rendement est considéré comme faible, nous vous invitons donc à acheter un bien avec un meilleur taux ou à augmenter votre rentabilité locative. Il est important de rappeler qu’un bon rendement locatif est celui qui vous aide à atteindre vos objectifs sans vous faire prendre de risques, que ce soit au niveau du logement, des locataires, du loyer, de la gestion locative ou autre.
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