Immobilienfinanzierung: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können | Verbraucherzentrale.de (2024)

Dies ist eine Momentaufnahme. Für die Kreditrate ist aber entscheidend, wie hoch Ihre monatliche Liquidität in Zukunft ist.

2. Zukünftige Einnahmen und Ausgaben abschätzen

Rechnen Sie daher aus, was sich nach dem Übergang vom Mieter zum Eigentümer - noch ohne Berücksichtigung der Kreditrate - an diesen aktuellen Einnahmen und Ausgaben verändert und wie viel Reserve Ihnen dann für Zins und Tilgung bleibt:

Welche zusätzlichen Ausgaben kommen durch den Immobilienkauf auf Sie zu? Wie schaut es aus mit Hausgeld für eine eventuelle Eigentumsverwaltung? Weitere mögliche Kostentreiber für Immobilienbesitzer sind: Versicherungen und Steuern sowie Rücklagen, die Sie für Reparaturen aller Art an der Immobilie zurücklegen sollten. Werden Nebenkosten für Strom und Heizung in der Immobilie höher sein als bisher?

Welche Ausgaben fallen womöglich geringer aus oder ganz weg (z.B. die bisherige Kaltmiete, sobald Sie aus der alten Wohnung ausziehen)?

Die Nebenkosten können im Eigenheim höher oder niedriger sein als in der bisherigen Wohnung. Ebenso kann sich ein neuer Wohnort auch auf die Fahrtkosten zur Arbeit auswirken.

3. Private Pläne berücksichtigen

Haben Sie außerdem private Pläne, berücksichtigen Sie diese auch: Wie wirkt sich ein Kinderwunsch auf die Einnahmen und Ausgaben aus, und für welchen Zeitraum? Sind Pflegefälle in der Familie absehbar, für die Sie finanziell zurückstecken würden? Wie sicher sind Ihr aktueller Arbeitsplatz und Ihr Einkommen? Planen Sie einen Wechsel in Teilzeit? Könnte ein Umzug auf Sie zukommen?

4. Künftigen Überschuss berechnen

Korrigieren Sie den derzeitigen monatlichen Überschuss um künftige Änderungen, dann erhalten Sie den voraussichtlichen künftigen Überschuss.

In diesem Ratgeber finden Sie darüber hinaus Tipps, wie Sie Ihre Immobilie am besten finanzieren.

Wie viel Schulden können Sie sich leisten?

Mit der richtigen Antwort auf diese Frage steht und fällt Ihre Finanzierung. Steht die finanzielle Sicherheit an oberster Stelle, bedeutet dies, dass am Ende der Traum von den eigenen vier Wänden möglicherweise auch eine Nummer kleiner ausfallen muss. Gehen Sie strukturiert vor.

Nun können Sie anhand des voraussichtlichen künftigen monatlichen Überschusses die maximale Monatsrate und daraus wiederum die Höhe des Darlehens bestimmen.

Kalkulieren Sie dabei jedoch als höchstmögliche Kreditrate auch eine Reserve ein - denn es könnte ja sein, dass Sie in Ihrer Aufstellung einen Ausgabenposten vergessen haben oder dass sich die Einnahmen und Ausgaben ungünstiger als erwartet entwickeln. Faustformel: Etwa zehn Prozent Luft sollten zwischen Überschuss und Kreditrate bleiben. Wer ein gutes Polster zum Beispiel auf einem Tagesgeldkonto hat, kann natürlich auch knapper kalkulieren.

Jetzt haben Sie alles zusammen: Aus Ihrem monatlich dauerhaften Überschuss lässt sich, je nach Anfangstilgung und Zinssatz für den Kredit, berechnen, welche Summe Sie nun als Kredit aufnehmen können. Eine Zuordnung klappt zum Beispiel mit dieser Tabelle:

Wer an den einzelnen Stellschrauben dreht, hat bei den anderen Werten andere Möglichkeiten. Bei einer Monatsrate von 1.000 Euro und einer Annuität (Rückzahlung aus Zins und Tilgung) von 5 Prozent, ergibt sich zum Beispiel ein möglicher Kreditbetrag von 240.000 Euro. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie nun 1 Prozent für Zins und 4 Prozent für die Tilgung zahlen oder 2 Prozent für Zins und 3 Prozent für Tilgung.

Wenn Sie das gerne individuell selbst ausrechnen wollen, können Sie dazu den kostenlosen Online-Rechner der Stiftung Warentest nutzen. Mit dem können Sie auch ausrechnen, wie rasch das Darlehen zurückgezahlt ist.

Über welchen Zeitraum soll der Kredit laufen?

Wer viel tilgt, braucht tendenziell keine überlange Zinsbindung. Aufgepasst: Bei einer Anfangstilgung von nur einem Prozent und einem Zinssatz von ebenfalls nur einem Prozent läuft der Kredit ganze 69 Jahre! Tilgen Sie stattdessen mit 3 Prozent jährlich, ist der Kredit nach gut 28 Jahren abgezahlt. Mit dem Rechner der Stiftung Warentest können Sie verschiedene Szenarien durchkalkulieren und dabei auch regelmäßige jährliche Sondertilgungen einplanen.

Bei der Ermittlung dessen, was Sie sich an Kredit leisten können, sollten Sie nicht nur die aktuellen Marktzinsen, sondern auch Ihr Alter mit berücksichtigen. Wer älter ist, hat weniger Zeit bis zur Rente, und meist soll der Kredit dann ja abgezahlt sein.

Oft werden etwa 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises als Kredit für eine Immobilie aufgenommen. Ganz anders ist die Situation dagegen, wenn Sie viel Eigenkapital zur Verfügung haben. Dann brauchen Sie nicht nur einen niedrigeren Kredit aufnehmen. Sie können auch mit etwas günstigeren Zinsen rechnen, weil die Finanzierung besser abgesichert ist und Banken Ihnen darum entgegen kommen.

Podcast zum Thema Immobilienfinanzierung

Wer ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung kaufen will, steht vor vielen Fragen:Wie viel Kredit kann ich mir leisten? Wie setzen sich die Gesamtkosten zusammen. Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es und wie lassen sich Risiken reduzieren? Ist eine eigene Immobilie gleichzeitig auch eine gute Altersvorsorge? Welche Förderung vom Staat gibt es?

Finanzexperte Niels Nauhauser erklärt im Gespräch mit Niklaas Haskamp, worüber Sie sich Gedanken machen sollten, bevor Sie zu Ihrer Bank gehen. Wenn Sie Ihren eigenen Bedarf und Ihren finanziellen Spielraum kennen, können Sie viele Risiken deutlich reduzieren.

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