Alles Wichtige über Immobilien-ETFs (2024)

Geldanlage in Immobilien-ETFs

ETFs sind Fonds, die die Wertentwicklung eines bestimmten Aktienindex nachbilden. Das kann beispielsweise der DAX (Deutscher Aktienindex) oder – globaler – der MSCI World sein. Der Wert des Fonds ist dadurch eng an den jeweiligen Index gekoppelt. Beispiel: Ein ETF bildet mit den darin enthaltenen Aktien den DAX nach. Steigt der DAX, steigt auch der jeweilige ETF im Wert. Fällt der DAX, verliert der ETF ebenfalls an Wert.

Dabei gibt es ETFs mit unterschiedlichen Zielen. Beispielsweise bauen Dividenden-ETFs einen bestimmten Index nach, in dem vor allem Aktien von Unternehmen enthalten sind, von denen eine besonders hohe Dividendenrendite zu erwarten ist. Nachhaltige ETFs umfassen hingegen Aktien von Unternehmen, die bestimmte Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Und Immobilien-ETFs (auch Real Estate ETFs) enthalten Aktien von börsennotierten Unternehmen aus der Immobilienbranche. Solche Unternehmen sind beispielsweise große Wohnungsbaugesellschaften oder Immobilienverwalter. Sie besitzen Immobilien und erzielen ihre Renditen zum Beispiel durch Vermieten, Verwalten oder Verkauf.

Immobilien-ETFs mit REITs

Viele Immobilien-ETFs enthalten neben Aktien von herkömmlichen Aktiengesellschaften aus dem Immobilienbereich auch REITs. REITs sind eine besondere Form von Kapitalgesellschaften in der Immobilienbranche. In Deutschland sind sie immer Aktiengesellschaften. Das ist nicht in allen Ländern so.

Das Besondere: REITs müssen keine Körperschaft- und Gewerbesteuer bezahlen, dafür aber hohe Auflagen erfüllen. Zu ihren wichtigsten Vorgaben gehört es in Deutschland, den USA und Japan, dass sie 90 Prozent des Gewinns an die Anlegerinnen und Anleger ausschütten müssen. In Frankreich sind es 85 Prozent des Gewinns aus der Vermietung und 50 Prozent aus dem Verkauf. Je nach Land können sich die Auflagen unterscheiden.

Es gibt dabei drei verschiedene Arten von REITs:

• Equity-REITs sind Unternehmen, die Immobilien besitzen. Die Rendite entsteht vor allem aus dem Vermieten und Verpachten der Immobilien. In Deutschland gibt es ausschließlich Equity-REITs.
• Mortgage-REITs (auch mREITs) sind Unternehmen, die sich mit der Finanzierung von Immobilien befassen. Sie besitzen keine eigenen Immobilien, sondern vergeben Darlehen oder legen in besicherten Hypotheken an. Die Rendite entsteht dann durch Kursgewinne, Dividenden und Zinsen.
• Hybrid-REITs sind eine Mischung aus der ersten und zweiten Form.

Im Vergleich zum Kauf und Vermieten einer einzelnen Immobilie kann eine Anlage in Equity-REITs das Risiko durch Mietausfälle stärker vermindern. Denn die jeweiligen Unternehmen besitzen gleich viele Immobilien, sodass Ausfälle besser abgefangen werden können. Innerhalb eines Immobilien-ETFs lässt sich dieses Risiko noch weiter streuen, weil es sich auf viele Werte und Unternehmen – REITs und andere Aktiengesellschaften – verteilt. Es gibt auch ETFs, die nur REITs enthalten. Diese werden REIT-ETFs genannt.

Wichtig bei der Auswahl von Immobilien-ETFs ist unter anderem, dass ausreichend Titel im ETF vorhanden sind, damit eine Streuung gewährleistet ist. Außerdem sollten Sie beachten, dass Sie bei Immobilien-ETFs (mit oder ohne REITs) ausschließlich in den Immobilienmarkt investieren. Schwächelt der Markt, kann sich das auf die gesamte Anlage auswirken. Ein ausgewogenes Portfolio bezieht daher idealerweise mehrere Märkte mit ein, statt ausschließlich in Immobilien-ETFs zu investieren. So haben Sie bessere Chancen, Schwankungen ausgleichen zu können.

Tipp: Die steuerlichen Vergünstigungen gelten bei REITs nicht für die Anlegerinnen und Anleger. Diese müssen auf ihre Renditen aus den REITs – wie bei anderen Aktien auch – Abgeltungsteuer bezahlen. Dabei gelten die üblichen Freibeträge.

Geldanlage in offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds kaufen mit dem Kapital der Investoren Immobilien und verwalten diese. Eine Rendite kann durch das Vermieten, Verpachten oder den Verkauf der Immobilien bei gestiegenen Preisen erzielt werden. Die Anlegerinnen und Anleger können ihre Anteile außerdem unter Umständen mit Gewinn verkaufen. Einmal jährlich schüttet die Fondsgesellschaft die Rendite gegebenenfalls an die Anlegerinnen und Anleger aus.

Tipp: Die DekaBank bietet eine Reihe offener Immobilienfonds mit unterschiedlichen Schwerpunkten für Anlegerinnen und Anleger mit geringer bis mittlerer Risikobereitschaft an. Die Produkte eignen sich für die mittel- bis langfristige Geldanlage. Einzelanlage und Sparpläne sind möglich. Ihr Sparkassenberater oder Ihre -beraterin informiert Sie gern detailliert über die einzelnen Produkte.

Geldanlage in geschlossenen Immobilienfonds

Anders als bei offenen Immobilienfonds können bei geschlossenen nicht unbegrenzt Anlegerinnen und Anleger dazukommen. Sind alle Anteile verkauft, wird der Fonds geschlossen und das Projekt umgesetzt. Wer in geschlossene Immobilienfonds investiert, wird tatsächlich zum Miteigentümer oder zur Miteigentümerin. Je nach Rechtsform des Fonds ist eine Haftung mit dem Privatvermögen nicht in jedem Fall ausgeschlossen. Geschlossene Immobilienfonds gelten daher als wesentlich riskantere Geldanlage.

Meist wird hier nur in eine bestimmte Immobilie investiert. Der Verkauf von Anteilen ist wesentlich komplizierter als bei offenen Immobilienfonds. Grundsätzlich ist es angedacht, die Anteile bis zum Ende der Laufzeit zu halten. Eine Rendite kann durch Vermietung und Verkauf des Objekts am Ende der Laufzeit erzielt werden. Geschlossene Immobilienfonds werben zwar häufig mit höheren Renditechancen, sind aber deutlich risikoreicher als offene.

Die Immobilie als Kapitalanlage

Neben der Anlage in Immobilienfonds und Immobilien-ETFs gibt es natürlich auch noch Haus und Wohnung selbst als Kapitalanlage. Eine Rendite können Sie beispielsweise durch die Vermietung erzielen – aber auch durch den Verkauf, wenn die Hauspreise in der Zwischenzeit gestiegen sind. Lesen Sie, was Sie bei einer Immobilie als Kapitalanlage beachten sollten.