6 Nachteile einer Immobilie als Investition gegenüber Aktien und ETFs – Der Finanzfisch (2024)

Nachdem du nun sechs Vorteile kennst, nenne ich dir heute sechs Nachteile von Immobilien-Investments im Vergleich zu Aktien und ETFs.

Immobilien-Nachteile in Kurzform

1. Kosten&Preis
2. Klumpenrisiko
3. Hebel durch Kreditfinanzierung
4. viel Wissen erforderlich
5. Verwaltungsaufwand
6. Liquidität

1. Immobilien sind teuer.

Während man in Aktien und ETFs im Prinzip bereits ab 25€ investieren kann, sieht dies bei einer eigenen Immobilie ganz anders aus.

Egal ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus. Wir bewegen uns direkt im fünf- bis sechsstelligen Bereich. Auch bei der Kreditfinanzierung ist der Eigenanteil nicht unerheblich und muss erstmal aufgebracht werden.

Hinzu kommen bei Immobilien die Kaufnebenkosten, die etwa 10% des Kaufpreises ausmachen. Vergleicht man das mit 1,75% Ausgabeaufschlag für Aktien und ETFs bei der INGDiba oder 0% bei anderen Banken und bestimmten Aktionen, ist das im Prinzip ein furchtbar schlechter Deal.

2. Das Klumpenrisiko

Du weißt ja bereits, dass man seine Investments streuen sollte, um das Risiko eines Totalausfalls zu reduzieren. Diversifikation ist hier das Zauberwort.

Wenn du in ETFs investierst, diversifizierst du automatisch. Dank Nachteil 1 ist das aber nicht so ohne weiteres mit Immobilien machbar. Dafür benötigst du dann echt eine ganze Menge Eigenkapital.

Angenommen, je Immobilie benötigst du 50.000€ Eigenkapital. Dann könntest du dieses Geld auch bei Kosten von etwa 1% in 50 Aktien investieren. Wo ist das Risiko wohl besser verteilt?

3. Hebel durch Kreditfinanzierung

Hey! War das nicht ein Vorteil? Ja auch.

Ein Hebel kann immer in beide Richtungen wirken. Wenn alles gut läuft, die Immobilie gut ist und deine Mieter brav zahlen, profitierst du extrem vom Kredithebel.

Wenn sich die tolle Immobilie aber als Bruchbude herausstellt und die Mieter ausfallen, hast du den Kredit dennoch an der Backe und musst ihn nun selber abbezahlen. Zusätzlich zu deiner eigenen Miete natürlich.

Es kann aber auch noch schlimmer kommen. Möglicherweise musst du noch Geld nachschießen, um die Immobilie in Stand setzen zu lassen.

Selbst wenn du dir vornimmst nur 50.000€ Eigenkapital zu investieren, kann es aus diesen Gründen dazu kommen, dass du noch weiteres Kapital in die Immobilie investieren musst.

Bei Aktien und ETFs kann dir das nicht passieren.

4. Du brauchst sehr viel Wissen.

Wenn man bei ETFs ein paar einfache Grundregeln beachtet, kann man im Prinzip nicht mehr viel falsch machen.

Immobilien hingegen sind extrem heterogen und ihr Wert, ihr Preis und ihre Entwicklung hängen von sehr vielen Faktoren ab, die du zum Teil nicht genau berechnen oder vorhersagen kannst.

Zum Einen geht es dabei um die Immobilie an sich. Ist sie solide? Welche Instandhaltungskosten kommen auf dich zu? Welche sonstigen Kosten entstehen bei Immobilien (Steuern, Gebühren, Abgaben)? Was kann mansteuerlich absetzen? …

Zum Anderen geht es aber auch um die Lage. Innerhalb von 20 bis 30 Jahren kann viel passieren. Eine Autobahn direkt neben deiner Immobilie, die Schließung eines großen Arbeitgebers in der Region. …

All diese Faktoren musst du bei der Kaufentscheidung für eine Immobilie kennen oder abschätzen können. Da keine Immobilie der anderen gleicht, ist es nicht einfach, zu entscheiden, welche von zwei Immobilien die bessere ist.

5. Der Verwaltungsaufwand ist hoch.

Bei ETFs geht das so: Informieren, monatlichen Sparplan einrichten, fertig.

Bei Immobilien fallen regelmäßig Reparaturen an, Mieter wechseln, fallen aus oder es gibt sonstige Probleme, um die du als Eigentümer dich kümmern musst.

Damit fließt eine nicht unerhebliche Menge an Zeit in die Immobilie. Oder du beschäftigst einen Hausverwalter. Dann tauscht du Zeit gegen Geld und vertraust darauf, dass der Verwalter in deinem Interesse handelt.

Hier musst du wieder genau wissen, was du tust. Sonst kannst du Pech haben und der Verwalter kassiert Provision von Handwerken und wird mit Sicherheit nicht die günstigste Option wählen.

6. Die Liquidität ist Gering.

Ich habe dieses Argument bereits bei den Nachteilen eines Eigenheims angeführt.

Während du Aktien und ETFs kurzfristig und auch nur teilweise in Geld umwandeln kannst, ist dies bei Immobilien mit erheblichen Aufwänden und Hürden verbunden.

Zum Einen heißt es bei Immobilien: Ganz oder garnicht! Es wird relativ kompliziert, wenn du nur eine Wohnung in deinem Haus oder gar nur ein Fenster verkaufen möchtest.

Zum Anderen ist es Aufgrund der Heterogenität von Immobilien sehr schwer, den richtigen Käufer zu finden, der auch bereit ist, einen vernünftigen Preis zu zahlen. Auf Grund der hom*ogenität von Aktien- und ETF-Anteilen ist es hier sehr einfach. Anteile werden täglich millionenfach gehandelt. Da findet sich fast immer ein Käufer.

Kennst du weitere Nachteile der Immobilie als Investment?

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Tobias, 30, ist Finanzblogger, Softwareentwickler, digitaler Nomade, Unternehmer und Winterflüchtling. Auf seinem Blog schreibt er über seine persönliche Entwicklung, seine Reisen sowie den Bezug zu den Finanzen.Damit inspiriert er jeden Monat zehntausende Leser und Leserinnen und vermittelt ihnen die notwendigen Grundlagen, um ihre Finanzen in die eigenen Hände zu nehmen.